서울시가 도심 내 주택공급 확대를 위해 '모아주택·모아타운' 사업의 규제를 대폭 손질하며 공급 확대에 본격적으로 나선다.

이번 제도 개선의 핵심은 역세권과 간선도로변의 용도지역 상향, 층수 제한 완화, 주민공동시설 설치 기준 개선 등 사업성을 높이는 방향에 맞춰졌다.

서울시는 이를 통해 노후 저층주거지 정비사업의 속도를 높이고 도심 내 양질의 주택 공급을 확대하겠다는 방침이다. 

재개발 사각지대 해소 위한 '모아주택'… 서울형 정비사업의 진화

서울은 신규 택지 확보가 사실상 어려운 도시다. 이에 따라 재개발과 재건축을 통한 도심 주택공급 확대가 가장 현실적인 대안으로 꼽히지만, 사업성이 낮거나 주민 간 이해관계 조정이 어려운 노후 저층주거지는 장기간 정비가 이뤄지지 못하는 사례가 많았다.

서울시가 추진하는 모아주택·모아타운은 이러한 재개발 사각지대를 해소하기 위한 서울형 소규모 정비사업이다.

개별 필지 단위로는 개발이 어려운 지역을 하나의 생활권으로 묶어 공동 개발을 지원하고, 주택 공급과 함께 도로·공원·주차장 등 기반시설도 함께 확충하는 것이 특징이다.

특히 전면 철거 방식의 대규모 재개발과 달리 기존 지역공동체를 최대한 유지하면서 사업기간을 단축하고 주민 부담을 줄일 수 있다는 점에서 현실적인 도시정비 모델로 평가받고 있다. 

역세권 용적률 최대 500%… 일반분양 확대 기대

이번 개선안 가운데 가장 주목받는 부분은 역세권과 간선도로변 모아타운의 준주거지역 상향이다.

앞으로 일정 기준을 충족하는 모아타운은 준주거지역으로 변경돼 일반분양 물량 확대가 가능해진다.

준주거지역으로 상향될 경우 상한 용적률은 최대 400%까지 적용되며, 공공 매입임대주택을 함께 공급하면 법적 상한인 최대 500%까지 용적률을 확보할 수 있다.

이는 기존 사업 대비 사업성이 크게 개선되는 효과를 가져오며, 민간 사업자의 참여 확대와 공급 물량 증가에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상된다.

적용 대상은 모아타운 내 제3종 일반주거지역 가운데 사업구역 절반 이상이 역 승강장으로부터 350m 이내이거나 폭 20m 이상 간선도로변에서 50m 이내에 위치한 지역이다. 

'평균 13층' 규제 폐지… 중·고층 아파트 공급 가능

서울시는 사업 활성화를 저해했던 대표적인 규제인 층수 제한도 사실상 폐지한다.

기존 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서 적용되던 '평균 13층 이하' 기준을 삭제하기로 했다.

이에 따라 제2종 일반주거지역이 다른 주거지역과 연접한 블록 단위로 모아주택 사업을 추진하는 경우에는 주변 도시경관과 기반시설 여건을 고려해 중·고층 아파트 건립도 가능해진다.

부동산 업계에서는 이번 조치가 사업성 개선은 물론, 동일 부지에서 공급 가능한 세대 수를 크게 늘려 도심 주택공급 확대 효과를 가져올 것으로 전망하고 있다. 

주민공동시설 규제 완화… 사업성 높이고 분양가 안정 기대

사업성 개선을 위한 또 다른 핵심은 주민공동시설 설치 기준 완화다.

기존에는 운동시설이나 도서실 등 주민공동시설을 지역사회에 개방해야만 용적률 인센티브를 받을 수 있었지만, 앞으로는 개방 여부와 관계없이 동일한 혜택을 받을 수 있게 된다.

또한 주민공동시설을 지상층에 설치하더라도 해당 시설 면적만큼 용적률 완화를 받을 수 있도록 제도가 개선된다.

이는 협소한 사업부지에서 지하공사 규모를 줄이고 주차장을 효율적으로 확보할 수 있어 공사비 절감과 사업성 향상은 물론, 궁극적으로는 분양가 안정에도 도움이 될 것으로 기대된다. 

통합심의 절차도 간소화… 사업 추진 속도 향상

서울시는 사업 추진 속도를 높이기 위해 통합심의 절차도 개선한다.

올해부터 소규모주택정비사업 통합심의 대상에 경관·교통·재해·교육 분야가 추가된 만큼, 자치구가 사전에 통합심의 대상 여부를 판단할 수 있도록 체크리스트를 마련하고 표준 처리 절차를 도입한다.

이를 통해 사전 협의 기간을 단축하고 불필요한 행정절차를 줄여 사업 추진 속도를 높인다는 계획이다. 

사업성과 공급 확대… 서울 주택시장에 긍정적 신호

부동산 전문가들은 이번 제도 개선이 단순한 규제 완화를 넘어 서울의 주택공급 정책 방향을 보여주는 상징적인 조치라고 평가한다.

최근 서울 주택시장은 신규 택지 확보가 어려운 상황에서 재건축·재개발과 함께 도심 소규모 정비사업의 중요성이 더욱 커지고 있다.

모아주택은 상대적으로 사업기간이 짧고 주민 참여가 용이하다는 장점을 갖고 있어, 이번 규제 개선이 실제 공급 확대와 사업 활성화로 이어질 경우 도심 주택시장 안정에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.

특히 역세권 중심의 고밀 개발을 통해 대중교통과 연계된 주거환경을 조성하고, 노후 저층주거지의 주거환경 개선과 도시 경쟁력 향상이라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있을 것으로 기대된다.

서울시 "모아주택을 대표적인 도심 주택공급 모델로 육성"

서울시는 이번 제도 개선을 시작으로 현장에서 제기되는 규제와 제도를 지속적으로 보완해 모아주택·모아타운을 서울의 대표적인 도심 주택공급 모델로 발전시켜 나갈 계획이다.

최진석 서울시 주택실장은 "이번 개선은 법령 개정사항을 신속히 반영하고 현장에서 제기된 규제를 적극 개선하는 데 중점을 뒀다"며 "모아주택·모아타운이 노후 저층주거지의 주거 안정을 이끄는 대표적인 주택공급 모델로 자리 잡을 수 있도록 제도 개선을 지속해 나가겠다"고 밝혔다.

서울시의 이번 규제 완화는 단순한 제도 개선을 넘어 도심 주택공급 확대와 정비사업 활성화를 위한 정책적 전환점으로 평가된다. 

앞으로 사업성이 높아진 모아주택이 서울의 주택시장 안정과 노후 주거지 재생의 핵심 축으로 자리매김할 수 있을지 관심이 집중되고 있다.

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